平凡サラリーマンは住宅購入の夢を見るか
先日ご報告した通り念願の（！？）マイホームを購入した今日この頃，新生活にワクワクしつつも頑張って稼がなきゃとのプレッシャーもありの毎日です．とはいえ無理ない資金計画を立ててこの先のストーリーもみえているので，不安はそんなにないんですけどね．
マイホーム購入の流れでいろいろ貴重な体験をしたのですが，このままだと自分の記憶の中に埋もれて終わってしまいそうで非常に勿体無い．後に続く同世代の人の参考になればと，購入の際のもろもろのノウハウメモとして残しておきたいと思いますます．我が家は中古戸建て物件を購入しましたが，おそらく新築戸建て（建売）でもストーリーはあまり変わらないと思います．
今の状況ですが，マイホームをリフレッシュするためのリフォーム工事を実施中で，またいろいろな知見を得ている最中です．今回は物件探しから住宅購入までを一区切りとしてまとめたいと思いますが，リフォーム関連については全て完了した後，別のエントリにまとめたいなと思っています．
このあたりのノウハウや経験を教えて欲しいなどコメントありましたらご連絡ください．
アジェンダ
- 自己資金の貯蓄
- 目安の物件予算を想定
- 物件の条件抽出と優先度付け
- 物件探し
- 注文建築と新築建売りと中古戸建てと
- 住宅ローン手続き・契約・融資実行
- まとめ
（本編は「続きを読む」から）
自己資金の貯蓄
結婚してから漠然と「マイホームが欲しいなぁ」と思いはじめました．そのときにまず始めたことが，実はコレ．人生設計も購入プランも何も考えていなかったのですが，財形貯蓄の額を増やして頑張って貯め始めました．結果としては住宅購入までの 2年程度で数百万円貯めました．
なぜ「まずは貯蓄」かというと，住宅購入時には住宅ローンではなく現金で支払う必要がある「諸経費」が，200〜300万円程度発生するからです．内訳は，印紙代や不動産登記費用・不動産仲介手数料，火災保険．生命保険費用などで 200万円前後*1，引越し費用や当面の生活に必要な家電・住宅設備費（エアコン等）等で 100万円程度．購入する物件の価格帯や頭金の額に関係なく，高級車を一台買うくらいのキャッシュを貯める必要があると考えておけばいいと思います．
もちろん，諸経費以外に「頭金」を準備することができれば，利用出来るローン商品の幅が広がるので非常に有利です．特にフラット35を利用する場合，多くの場合 融資額上限が物件価格の 90％等までと制限される場合もあるので，自己資金は多いほうが絶対に有利です．*2．
どのような金融商品を利用するにせよ，最低でも諸費用分は自己資金が必要なのには変わりありません．家を買うつもりになったら，目標期日を設定して貯金をはじめるべきだと思います．特に今は景気対策のために堅実プランでの住宅ローン支援施策が多いのでので，諸費用さえ貯めればローンの選択肢は意外に多いというのが実感です．
ポイント
- 思い立ったら自己資金貯蓄をはじめるべき
- 住宅購入時には，諸経費・雑費として 200〜300万円程度の現金が必要
- 金利が安いので全額ローンでも堅実に組めるが，早期準備で頭金も貯蓄しておく方が絶対有利
目安の物件予算を想定
一年くらい貯蓄したところで自己資金の目処がついてきて，いよいよ具体的に物件探しを開始することにしました．でもその前に，買えない家を探しても意味が無いので，ざっくりと購入物件の予算を決めることになるでしょう．
とはいえ，いきなり「〇〇万円の家」で考えるのは難しい．そこで我が家では”支払い可能な月々ローン返済額”に換算して検討しました．とりあえず，（財）住宅保証機構のページで提供されている住宅ローンシミュレーションを使って購入予算の概算を計算しました．具体的なターゲット価格帯は「今の家賃の支払い額をローン返済額に置き換えるイメージ」で買える物件価格です．そうすると，今の家計に対する負担が実感しやすいと考えたからです．
一般的には「年間の住宅ローン返済額は年収の 25％以内」が無理のない返済額の上限と言われてるそうです．もちろん無理して月々ローン返済額を重くすれば購入予算は増やせますが，遥か将来のローン完済日（最長35年間ｗｗ）まで継続する必要があるのをお忘れなく．もちろんボーナス払いを併用すれば月額返済額は減らせますが，支給額の補償のないボーナスに頼るのはあまりにリスクが大きいので，ボーナスは予備費と考え，住宅資金には入れないほうが良いと思います．返済に余裕ができてきたら，繰上返済に回せば良いのです．
我が家の住宅購入予算の計算の考え方を例を上げると（考え方の例で，年収や金額・数字は適当に書いていますので，念のためｗｗｗ）
- 年収 600万円のまま維持と想定
- 堅実な返済計画を重視し，35年・完全固定金利ローン商品（年利3.5％を）を利用
- 月々ローン返済額は今の借家の家賃程度（およそ 10万円/月）を想定
- ボーナス返済は利用しない
という計画で算出してみました．シミュレーションしてみると，借り入れ可能金額は 2,419万円．これに自己資金を足して想定諸費用を引いた 2500〜3000万円程度が，自分の財力でリスクなく購入可能な物件だと考えました．返済額の年収比率も 20％以内に収まっていますし，財布に余裕ができたときは積極的に繰り上げ返済をして元金を減らしていく作戦です．
購入物件の価格の目安がわかったので，いよいよこの価格帯で具体的に物件を探してみることにします．
ポイント
- 月々のローン支払い額から購入可能な物件予算を逆算する
- 最長35年間も支払いが続くのを考慮し，無理ない返済となる範囲で予算設定
- ボーナス払いは当てにしない
物件の条件抽出と優先度付け
僕の場合は「借家の更新まで決まればいいや*3」と思っていたので，長期戦でなんだかんだで一年間くらい探し続けました．一般的に考えてもかなりじっくりと探した方だと思います．
探し方はインターネット等でもいろいろ出ている方法と大差なかったです．不動産情報誌やインターネットで相場感覚や物件の見方の基本をお勉強してから，不動産屋さんと商談して具体的な物件を視察しまくるという流れでした．長期戦でじっくり探すのでホントに選り抜きな情報を送ってくれと不動産屋さんに宣言したくらいのものです．
まず最初は SUUMOマガジンなどの無料の不動産情報誌やインターネットの不動産情報サイトを眺めて，地域毎の相場感をお勉強．実のところ，情報誌に掲載される情報はかなり古いので物件情報としてはあまり当てになりません．でも，エリアや沿線ごとの相場観が身につくので，経験値を貯める意味では調度良いと思います．また，気になった物件をピックアップしてから共通点を分析することで，自分の住宅に対する嗜好（＝条件に対する優先度付け）も明確になります．
よく言われる「購入条件に優先順位をつけておくべき」というのは真理です．「間取り重視*4」「日当たり重視」「整形地がいい」「◯◯線沿線がいい」などなど，譲れない点を明確にしておくことで自分なりの物件評価の定量的尺度がはっきりします．迷ったときに拠り所になる物差しがあると安心ですし，この尺度を不動産屋さんにお伝えしておけば，合致する物件をすばやく教えてもらうことも可能になります．
一年間ほど多摩地区の物件を探していましたが「東京多摩地区の新築戸建て物件の場合，誰から見ても文句無しの物件を買うならば最低でも予算 5000万円以上は必要」と感じました．4000万円台なら気長に探せば出てくることもある，3000万円台まで下げると何らかの不動産評価的ネガティブ要因が間違いなくある，という感触．つまり我が家の予算（2500〜3000万円）ならば，必ずいくつかのネガティブ要因があると考えるべき．だから尚更，”あれば嬉しい”程度の条件と”絶対に譲れない”条件くらいには優先度を明確化しておきたい．
我が家の優先度を考えてみると・・・
（優先度：高）
- 将来のオプションを広く持てるように土地利用性を重視（傾斜地や狭小地等は避ける）
- 広さと間取り重視，平屋か 2F建て希望．3F建てはNG（田舎の人間なので）
- 公園や学校が近くにあり，周囲がうるさくない等の住環境重視
（優先度：低）
- 都心方面・武蔵野方面への電車アクセスがよければ地域には拘らない
- 最寄駅から徒歩20分以内なら駅から距離があっても問題ない
- 新築戸建て・中古戸建てにコダワリはない
特に土地の資産価値に拘ると，予算的に新築はかなり厳しい．そこで中古物件も視野に入れて物件を探すこととしました．（我が家の価値観では，新築へのコダワリはあまり無かったので）
物件探し
物件に対する優先度と予算とが見えてきたので，不動産屋 数件に声をかけ（地元密着系 2件，大手仲介系 2件），いよいよ物件探しを具体化していきました．不動産屋さんには長期計画で探している（1年くらいかかっても良い）と宣言し，どうでもよい物件をたくさん紹介するよりも，これはという物件を紹介してくれとお願いしました．
地元系不動産屋さんにはぜひ声をかけておくべきです．大手に出まわっていない物件を握っていることがありますし，その土地勘に優れているので「ここって正直どうよ？」なノウハウも豊富です．大手だけではこぼれてしまう情報をフォローすることができます．
定期的に不動産屋さんから送られてくるオススメ物件情報をチェックして，気になったものがあれば現地見学に行く・・・ことを繰り返す日々．一度に見る物件は厳選したほうが良いです．正直なところ見学に集中力が保てるのは 1日 2〜3件が限界なので，不動産屋さんと事前に相談して厳選して見学したほうが良いです．（ここでも物件評価の物差しが役立ちます）
物件を探し始めて一年くらい経過したある日，とある新築戸建て物件の現地見学に回っていました．次の物件に移動中の車の中，営業担当者の携帯電話にヨサゲな中古戸建物件入荷との速報が入りました．さっそく現地に観に行ったところ，この物件が素晴らしくてすっかり一目惚れ（僕よりも奥さんが喰いついたのは正直驚き）．その日のうちに気に入って契約してしまいました．
一年間もあれでもないこれでもないと探し回ったのに，決まるときは本当にあっという間です．不動産探しは恋愛と一緒で”縁”なんだなーと思います．なかなか気に入った物件が見つからないかもしれませんが焦る必要は全くない．気に入った物件がタッチの差で売れちゃった経験もあるかもしれませんが，それも”縁がなかった”ということで気にしなくて OK．そのうち必ず縁のある物件にめぐり合うはずです．
物件探しでは不動産物件だけじゃなくて不動産屋さんの見極めをする良い機会でした．探し始めたの頃は数社に物件探しを依頼していましたが，担当営業さんの仕事ぶりをみたり，不動産屋さんでの他のお客さんと営業さんとの応対の様子などを観察して，イケてなさそうな業者は切り捨てていきました．商品の値段が値段ですし，購入時だけでなくアフターフォローで長い付き合いになるわけですから，最終的には人柄（会社柄）が自分に合っているかどうか重要です．物件価格の 100万円の差なんて誤差の範囲（だと僕は思います）．
但し，あくまでも不動産屋さんは”売りつけたい人”なので「信頼するけど信用しない」のが鉄則．金額算出のエビデンス，物件のネガティブ要素など，不動産屋さんのトークを鵜呑みにせずに，素人丸出しなしょーもない疑問でもその場で積極的ぶつけるべきです．信頼できる業者さんならネガティブ要素も積極的に説明してくれるはずです．
ポイント
- 不動産屋さんは地元系・大手系を交え，複数社に声をかけた
- 良い物件はなかなか見つからないが，見つかるときは一瞬．焦るな油断するな．
- 物件を見極めるだけでなく，不動産屋さんもしっかり見極めたい
- ネガティブ要素もしっかり説明してくれる営業さんだとラッキー
中古戸建てと新築建売りと注文建築
理想の住宅を作りたいという面では，もちろん土地を探して注文で立てる注文建築が理想だと思います．まさに一国一城を築城するわけで，ドリーミー．土地取得から建築と必要手続きが膨大で大変だったりしますけど，土地から建物までトータルでコストのメリハリを付けることも出来ますし，自分の生活に合わせて間取り設計もできますし，資金計画さえあれば理想系だと思います．
予算的には土地価格＋建物価格となりますから，例えば坪単価 50万の土地を 40坪購入すると 2000万円，それに建物価格を仮に坪単価 50万円として容積率80％だと建物面積32坪で 1600万円程度．合計でざっくり 3600万円くらいになります．
理想の作りのものがあれば建売の新築物件も良いと思います．我が家も建売も購入候補に入れて視察していました．但し，高級な価格帯の建売物件だと違ってくるのだと思いますが，3000万円以下の価格帯だと安っぽい建物が多いんですよね．壁や床の作りなんかもイマイチで（量産部材の大量発注でコストを落とすので仕方がないですが），コストダウンを感じてしまいました．また，施工状態が確認できないのもリスクで，実のところ中古物件と同様に不動産屋さんのウデをある程度信頼するしかないな・・・というのが実感でした．（うちの担当営業さんは「正直，これは無いな」とぶっちゃけてくれる人で助かりました．）
単純に資産価値に対するコストパフォーマンスという面では中古戸建て物件の方が有利なケースが多いです．日本の税制では建物の資産価値は一瞬で償却されてしまうので，新築の資産的メリットって少ない．運が良ければ非常に程度の良い建物の物件も見つかるので，予算制約が多い人ならば，中古戸建て物件は検討だけでもしてみるべきと思います．但し，新築と比較するときは物件価格＋リフォーム予算で検討することをお忘れなく．
中古物件を購入する場合は，なにより躯体の状態が最重要．基礎・構造物・屋根がしっかりしていれば，内装はリフォームでいくらでも新品同様になります*5．でも躯体が駄目になっていると，リフォームに莫大な金額がかかって結局新築で建てちゃう方が安かったというオチもあり得る．建物＋リフォームで同等の新築物件の 70％以内に収まれば，中古物件購入としては大成功なんだろうなという感触を持ちました．
で，我が家は次のような理由で中古戸建てに決めました．
- 土地だけの価格としても割安相場で購入できコストパフォーマンスでは断トツ
- 倒産した会社社長の差押え物件だったらしく建物も上質（不動産屋さんが抵当確認してくれた）
- 躯体が築20年超の中古住宅とは思えないほど状態が良い（積水ハウスの軽量鉄骨でした）
- 築20年超にもかかわらず床鳴りが一切しないほどしっかり建てられている
- 内部の状態も良く台所や寝室など利用頻度の高い箇所のリフォームだけで新築気分になれそう
- 風呂場周辺のシーリングが一回補修されており非常に状態が良い
- 整形地で土地の利用価値が高く，将来のどんな生活スタイルにも対応できそう
リフォーム工事は現在進行中なのですが，作戦としてはリフォームする部屋はお金をかけて長持ちするホンモノ部材を使ってやって，やらない部屋は極力手を入れないという，メリハリ作戦でいこうと思っています．お金を貯めながらちょっとずつリフォームしていく楽しみもあるしね．
何社か相見積もりをとったのですが，最終的には地元密着の職人さん系の工務店さんにお願いしました．今のところ，かなり安く抑えられそうです．
ポイント
- 自分の理想の家を作りたいのであれば注文建築
- 出来合いで理想の物件があれば建売戸建てはアリ．施工状態は確認できないので割り切りは必要
- 条件さえ合えば中古戸建てのコストパフォーマンスは最強．リスクはあるので見極め大事
住宅ローン手続き
物件を決まったので，慌ただしく住宅ローン商品の選定を始めました．不動産屋さんが銀行のローン窓口担当さんと連携して手続きを手伝ってくれたので，チョー助かりました．自分で手続きフローや準備すべき書類を調べて手配して・・・をやってると絶対に間に合わなかった．このあたりのノウハウが利用できるだけでも，不動産仲介料を支払った価値があると思います．ほんとに．
当初，フラット35を使おうと思っていたのですが，資産審査に非常に手間がかかり契約に間に合いそうになかったこと，組み合わせて使える低金利のリフォームローン商品が無かった（トータルで結構な月返済額になってしまう）ことから，残念ながら諦めました．
一般的には，フラット35は金利的には非常に有利な商品なので，ぜひ活用した方がいいと思います．注意点は，他の銀行ローンと比べて土地建物の建築審査が厳しめなので手続きに時間がかかること．申請から融資まで最短でも一ヶ月くらいかかるので，とにかく早めの準備が必要です．
銀行ローンから選択することにしたのですが，不動産屋さんの提携商品や自分会社の提携商品などを比較した結果，自分の会社が提携している某都市銀の住宅ローンを使うことになりました．金利もかなり安かったですし，リフォームローンも住宅ローンも同一金利で融資してもらえるので，トータルで割安になって良かったです．
我が家の住宅ローンプランはこんな感じです．
さすがに会社の提携ローンだけあって審査はあっという間に終わって，住宅購入の本契約，銀行融資の実行も拍子抜けするくらいあっさり終了．不景気で世の中には審査が通らなくて苦労する人も多いのに，このときばかりは自分の会社に感謝しました．（会社に恩義を感じたのは入社以来初めてかもｗｗｗ）
基本的に，融資プランさえ決まってしまえば，あとは不動産屋さんと銀行との営業担当で手続きフローが詰められるので，それに従っておけばつつがなく終了するはずです．
ポイント
- フラット35が活用できるならぜひ検討．手続きに時間がかかるので早めに準備！
- 変動金利は当初返済額は安いが金利上昇リスクは無視できない．金利上昇を十分に加味したシミュレーションが必要
- 個人的には，変動金利の利用は，今後バブル期並の金利水準に戻っても資金ショートしない程度の期間（ざっくり10年〜15年以内）に返済可能な額内に留めるべきだと思う．
- 元金の残高があるほど金利上昇の影響が大きいので，変動金利の場合は計画的に積極的に繰上返済を勧めるべき（金利で得してる分を無駄遣いしちゃ駄目ということ）
- 変動金利上昇で資金ショートしても家を取られるだけだからまぁイイや・・・という計画もアリだとは思うｗ
- 中古戸建ての場合はリフォーム資金も必要なので，リフォームローンと住宅ローンとセットで計画する必要があるので注意（通常は，資金目的が違うので別立てのローン商品になる（金利も異なる））
- 融資プランさえ固まれば，あとは基本的に不動産屋さんの手続きフローに沿っておけば問題ない
まとめ
- 家を買うときには自己資金として現金で 200〜300万円＋αが必要．高級車を即金で買うつもりで貯蓄しておくべし
- 月々ローン返済額のライフプランから逆算すれば，購入可能な物件価格帯がみえてくる
- 中古物件を見るときは物件価格＋リフォーム予算のセットで検討するべし
- 物件探しの際には家の条件を優先度付けしてリストアップすべし
- 物件探しは「縁」なので，焦らずじっくり探そう
- 物件探しでは物件だけでなく不動産屋さんもしっかり評価すること
- 住宅ローンは見せかけの金利に騙されずにきちんととシミュレーション．ご利用は計画的に．
- 官民交えて住宅ローン支援施策はいろいろあるので，堅実なローンプランさえあれば意外に買えちゃうもの
- 最後は思い切りでした
